Mechanizm rozliczeń dotyczących uzgodnionego poziomu przychodu z tytułu wynajmu pomieszczeń komercyjnych można uznać za świadczenie usług. Tak wynika z wyroku NSA z 14 kwietnia 2015 r.

W przedmiotowej sprawie do fiskusa zwróciła się spółka, która chce nabyć nieruchomość po to, aby wynajmować powierzchnię komercyjną w posiadanych nieruchomościach. W związku z planowanym rozwojem zamierza nabyć określone składniki majątkowe będące częścią centrum handlowo-rozrywkowego. Spółka zawarła z zarządcą umowę gwarancyjną, na mocy, której zarządca udzieli gwarancji na uzyskanie przez nią uzgodnionego poziomu przychodów z tytułu wynajmu powierzchni. I tak, w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym przychód z wynajmu ukształtuje się na poziomie niższym niż przychód gwarantowany, to dojdzie do realizacji gwarancji, tj. zarządca będzie zobowiązany wypłacić spółce w wykonaniu przedmiotowej gwarancji kwotę w wysokości różnicy między przychodem gwarantowanym a przychodem faktycznym. Z kolei w przypadku, gdy przychód faktyczny przekroczy w danym okresie poziom przychodu gwarantowanego, to spółka będzie zobowiązana do wypłaty na rzecz zarządcy kwoty w wysokości dodatniej różnicy między tymi wartościami.

Spółka zapytała fiskusa, czy świadczenie gwarancyjne, które zarządca będzie zobowiązany wypłacić spółce w wykonaniu zapisów umowy gwarancyjnej, będzie podlegało VAT.

Sama spółka uważa, że wypłata świadczenia gwarancyjnego przez zarządcę na rzecz spółki pozostaje poza opodatkowaniem VAT, nie stanowi świadczenia usług. Jest jedynie wypłatą środków w wykonaniu zawartej umowy gwarancyjnej. Według spółki, świadczenia gwarancyjnego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT i w związku z tym nie ma obowiązku wystawiać faktur VAT dokumentujących otrzymanie kwot świadczenia gwarancyjnego.

Fiskus się nie zgodził. Uznał, że realizowane przez spółkę i zarządcę zobowiązania w ramach zawartej umowy gwarancyjnej stanowią odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT, zaś spółka zobowiązana jest do wystawienia faktury VAT z tytułu otrzymanego świadczenia gwarancyjnego wypłacanego przez zarządcę. W odniesieniu do wypłaty wynagrodzenia przez spółkę na rzecz zarządcy z tytułu świadczenia usługi gwarancyjnej przez zarządcę organ uznał, że spółka będzie mieć prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury wystawionej przez zarządcę.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do rozstrzygnięcia problemu, czy wypłata świadczenia gwarancyjnego według przyjętego przez strony mechanizmu wzajemnych rozliczeń, które zarządca, zgodnie z zapisami umowy, wypłaca stronie, jest wynagrodzeniem za świadczenie usług i w konsekwencji, czy spółka jest zobowiązana do wystawienia faktury oraz czy spółka ma prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z faktury wystawionej przez zarządcę.

Sprawa ostatecznie trafiła do NSA. Kluczowym dla rozstrzygnięcia powyższego sporu jest to, czy w opisanym stanie faktycznym realizowany przez strony mechanizm rozliczeń dotyczących uzgodnionego poziomu przychodu z tytułu wynajmu pomieszczeń komercyjnych można uznać za świadczenie usług.

Sąd zwrócił uwagę na to, że dychotomiczny podział czynności podlegających opodatkowaniu na dostawę towarów i świadczenie usług nie oznacza, że każde przesunięcie, czy rozliczenie określonych wartości ekonomicznych pomiędzy dwoma różnymi podmiotami może zostać uznane za świadczenie usług, jeśli nie stanowi dostawy towarów. Usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący z niego korzyść (choćby potencjalną). Natomiast, aby uznać dane świadczenie za odpłatne musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi zatem istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą a wypłaconym za nią wynagrodzeniem, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę powinno stanowić wartość przekazaną w zamian za świadczenie usługi.

Zdaniem sądu, otrzymana przez spółkę kwota jest związana z jej określonym zachowaniem (przystąpienie do zawarcia umowy gwarancyjnej i wyrażenie zgody na proponowane przez zarządcę warunki wynikające z jej treści), a zatem świadczeniem przez niego usługi. Warunkiem zawarcia umowy dotyczącej mechanizmu wzajemnych rozliczeń, określonego przez strony jako umowa gwarancyjna, jest przede wszystkim nabycie przez spółkę nieruchomości i ruchomości, przystąpienie do umowy o zarząd nieruchomością wspólną oraz zawarcie umowy pomiędzy nią a zarządcą w zakresie zarządzania lokalami. W wyniku zawartej przedmiotowej umowy dochodzi do korzyści zarówno po stronie spółki, jak i zarządcy. Spółka ma zagwarantowane uzyskanie środków pieniężnych na odpowiednim uzgodnionym z drugą stroną poziomie, co przyczynia się bezpośrednio do zachowania płynności finansowej spółki, natomiast zarządca otrzymuje korzyść w postaci wynagrodzenia za świadczoną usługę na rzecz spółki w zakresie zarządzania przez spółkę lokalami użytkowanymi (jest to warunek do zawarcia umowy gwarancyjnej).

W konsekwencji powyższego NSA przyjął, że sporna wypłata stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wyrok NSA z 14 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 540/14

Opracowanie: Malinowski Michał, RPE WK

Źródło: www.nsa.gov.pl, stan z dnia 8 czerwca 2015 r.